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今年中恒集团在原本属于深华发的深圳光明新区

  【购买中恒集团旗下商业地产为其解套 深华发成大股东提款机】深华发A(000020)今年市值不断上涨的背后,是控股股东武汉中恒新科技产业集团有限公司(简称中恒集团)的“良苦用心”。通过资产置换,今年中恒集团在原本属于深华发的深圳光明新区土地改造上获得巨额利润。

  深华发A(000020)今年市值不断上涨的背后,是控股股东武汉中恒新科技产业集团有限公司(简称中恒集团)的“良苦用心”。

  通过资产置换,今年中恒集团在原本属于深华发的深圳光明新区土地改造上获得巨额利润。而今年3月,中恒集团让深华发花费2500万元购买了其在武汉的“誉天·幸福海”沿街商铺后,近期,深华发再次公告,将以1.999亿元收购中恒集团在武汉的“武汉国际文化商业中心”中的一块商业项目。

  据记者调查,由于中恒集团在武汉的房地产项目出现资金链问题,“誉天·幸福海”在今年6月就已停工,“武汉国际文化商业中心”综合体也因资金问题被分拆转让,而深华发则成了大股东商业项目的接盘侠。

  一位投资深华发的私募人士告诉记者,中恒集团是想利用深华发的上市平台,为自己在武汉的房地产项目输血,炒高股价,融资还债。

  11月10日,深华发公告了收购标的资产评估报告,即武汉中恒集团子公司武汉誉天东城商业管理有限公司,主要资产为武汉汉阳区江城大道综合体A-1地块,面积为40410平米,目前尚未开发,拟以1.999亿元收购目标项目公司51%的股权。

  据武汉国土局出让公告披露,武汉国际商业文化中心A地块,2013年10月才出让,总建筑面积为42.85万平米,中恒集团子公司武汉誉天东方置地有限公司以5.7亿元成交,约定开工时间2014年7月。

  而2013年8月,该项目AC地块,就已在中融发行2年期信托产品,融资15.06亿元,但该项目直到2014年12月才启动开工仪式,并没有销售回款。

  据中融信托的人士向记者透露,该产品在今年7月已兑付完毕,中恒集团找到了接手方,由恒大出资10亿元,信达出资5亿元,接手了部分住宅项目。

  中恒集团卖给深华发的是难以转让出去的A-1商业地块,根据评估报告,武汉誉天东城的资产总额为7亿元,该地块已经花费的资金包括地价和拆迁补偿费5亿元,前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费用2亿元。

  看似只花费1.999亿元就收购了该地块51%的股权,但深华发需要承担的还有武汉誉天东城的6.6亿元负债,后期开发还需巨额资金。

  实际上,这已经不是控股股东中恒集团第一次利用深华发来为自己的房地产项目解套了,今年3月18日,深华发公告称,控股股东兑现2014年4月的承诺,公司以2500万元现金购买控股股东开发建设的武汉“誉天·幸福海”地产项目一期底层沿街商铺。

  据该楼盘斜对面的“千年美丽”街铺商家告诉记者,目前该道路上人流并不多,“誉天·幸福海”因为产权证的问题,销售一直较差,而开发商因资金紧张,今年6月就停工了,至今未开工。

  武汉中恒集团从2007年4月正式入主深华发,2012年后开始筹划着深华发的房地产新主业。

  今年8月,深华发公告,公司位于光明新区华发片区的城市更新项目将与万科成立项目公司合作开发,该地块总建筑面积为45.7万平米,其中万科占股85%,中恒集团占股15%。

  在这块原本属于深华发的土地中,中恒集团获利不菲,2009年深华发与中恒集团签订资产置换协议,只是未办理过户手续,作为置出资产,深华发的两块总面积7.84万平米的工业用地,于2010年纳入深圳城市更新计划,改为商住用地,土地价值飙升。

  根据协商,万科补偿给深华发和中恒集团14万平米物业,其中,深华发获得5亿元现金以及不低于10万平米的回迁商业物业(7万平方米物业自留,3万平方米物业可对外出售).

  深华发董事长李中秋介绍,按照会计准则,2015年将现金5亿元计入年度利润,7万平米的自留物和3万平米对外出售物业所产生的利润有望分别计入2016年和2017年度,最终项目公司产生利润会再次进行分配。

  李中秋也是中恒集团的实际控制人,而中恒集团拿到的除了项目公司15%的股权,还有4万平米物业,以及数亿元补偿金。

  此外,据深华发董秘办人士告诉记者,深华发在深圳的物业,除了光明新区的土地外,还有华强北片区的华发大厦,该项目目前处于出租状况,不排除未来也将改造。

  这些物业改造带来的利润,使深华发的股价一飞冲天,今年3月复牌以来,市值增加了数倍,截至11月13日,其总市值为54.2亿。“董事长的目标是要把市值做到110亿。”一位投资机构人士向记者透露。

  “大股东是想利用深华发上市平台融资,输血武汉的房地产项目,毕竟上市公司融资渠道更多,融资成本也要比民营企业的低。”一位参与了深华发股票炒作的投资大户告诉记者。

  实际上,2014年10月,中恒集团的资金问题就已公开暴露,由于关联公司债务纠纷问题,其在深华发的全部股权曾被银行申请由法院冻结。

  此外,值得注意的是,中恒集团旗下工业公司与深华发业务有所关联,常有关联交易往来,去年1-8月的数据显示,关联交易金额为1.54亿元。而今年1-9月的财务数据显示,深华发新增显示器材料预付款为8325万元,同比增长了1368.51%。深华发预付给供应商的资金大增,显得尤为不正常。

  此前,武汉中恒集团持有深华发1.165亿股,占比41.14%,目前该流通股到期仍未申请解除限售。今年3月,深华发发布非公开发行A股股票公告,面向控股股东中恒集团一家,以现金认购不超过8760万股,每股6.95元,募集资金不超过约5.992亿元,认购完后,中恒集团占股55.05%。

  上述投资大户称,全额认购显示大股东对公司股价的信心,但更重要的是,大股东一方面可以在高位套现到期的限售股,一方面低价定增又不至于失去控股地位,一举两得。

  “如果你认为公司有向大股东输送利益的嫌疑,股票不值得买你可以不买。”该董秘办人士对记者说,公司未来的业务发展方向还不明确,目前仍是以工业产品和物业租赁为主。

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